北海道・札幌

2019年08月12日(07:19)

消費税10%×少子化の進行.札幌の工務店はこれから何をすべきか

消費者は自分らしい家をつくってくれる住宅会社とどうやって出会うか。インターネットの充実によって、出会いのチャンスは以前と比べずいぶん高まっていると思います。

まず集客を中心に考える


ところがその逆はどうなのか。住宅会社はどうやって自社の家を好んでくれる消費者に出会うのでしょうか。
この問題、インターネットが充実しても、あまり解決していないなと感じています。

解決しない理由はいろいろあるのですが、自社を知ってもらう方法として、これまで広告だけに頼ってきたこともそのひとつだと思います。
メディアに広告を打つと、消費者の目に触れる。
広告を目にした消費者のなかから自社を好む人がアプローチしてきてくれる。

この方程式が機能していればいいわけです。
ところが最近はめっきり広告効果が上がらない。
ではどうやって消費者が目にする機会を作るか。

資金があればモデルハウスの建築もあるでしょう。
もうひとつは自社のホームページを充実させよう。

ここまではあまり異論がないと思います。
問題はこの先。
ではどうやって自社ホームページに集まってもらうのですか?

効果が薄い広告にまだ依存していないか

その答えを広告に求めている会社もあれば、答えがない会社もあるように思います。
広告があまり効かないとわかっているのに、広告に期待してしまう。その心理はわかります。

一番大事なその答えは、「オンリーワンの強み」を「発信する」ことです。
自社の強みと自社の顧客像を組み合わせることで、自社の強みをオンリーワンの強みにまで磨くこと。そしてそれを自社ホームページで発信すること。これができると、自社の家を好んでくれる消費者に出会うチャンスが格段に増えるのです。

「オンリーワンの強みを持って発信力を高める」
これがホームページ戦略の中心です。

何をPRするかを考えよう

問題は、どうやって自社のオンリーワンの強みPRするか。そこが決まらないとホームページづくりができません。


白井は、この問題にひとつの答えを持っているし、「白井の言うとおりやってみたらとてもうまくいっている」と評価してくださる住宅会社さまがおられます。

しかし、逆に「そんなことでうまくいくわけがない」と否定される事業トップや経営者の方も多いのです。
だから、ここでその答えを出すことをしません。
「そんなわけない」と多くの人が判断し、もう読まなくなるからです(笑)。

答えを出す代わりに、ひとつ大切な指摘をします。
「御社の特徴はなんですか?」

その答えを正確に返してくれる方は大丈夫です。
ところがこんな答えが多いのです。
「断熱性能が高いこと」
「木を使った暖かい室内」
「うーん、特にないな」

 1人の地域ユーザーの立場で考えてみてください。断熱性の高さをうたった会社はあなたの営業エリアに何社ありますか。各社の違いはどこにありますか。

断熱性能が特徴にならないのではなく、その断熱性能は誰に宛てたものか、そこまでイメージしてみてください。
ターゲットを絞るほどメッセージが刺さるのです。

ホームページをつくる前に自社の強み探しを


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ホームページのリニューアルは、自社の強み探し、強みの再チェックにとてもいい機会です。
ブランディングの第一人者である丸の内ブランドフォーラムの片平秀貴先生は、週に1回、担当者が数時間かけて「わが社とは何なのか」を議論する会社あるとおっしゃっています。ブランディングが上手な企業は、上手なのではなく、常にブランディングをかんがえ続けているようです。

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また、ユニバーサルスタジオジャパンを集客日本一のテーマパークまで引き上げたマーケティングのプロ・森岡毅さんによると、どんな層に、どの家を売りたいかが何より大切だと書籍の中で何度も書いています。
そういったことをいっしょに考えながら・・・。
 
 
文章だけで伝えるのは難しいので、年に数回、札幌でセミナーを開催しています。
「ホームページ勉強会」となっていますが、話のほとんどは、住宅会社・工務店の強みを見つけ、それをどうやって磨くか、についての話です。
 
日 時:9月5日(木)13:30~16:00
会 場:札幌エルプラザ3階 OA研修室
参加費:1人1000円
 
お申し込みはこちらから
RESERVA予約システムから予約する

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2019年08月09日(16:24)

札幌の戸建住宅が1,000万円値上がりしている件

明日からお盆休みという方も多いようです。昨日の夕方とうってかわり、今朝の通勤時は車が減っておりました。

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お盆の期間中に机のまわりの片づけをしようと思う白井ですが、徐々に片づけをはじめた数日前に見つけたのが、以下のチラシです。ちょうど4年前の建売住宅チラシ。
北入りが2,590万円、南入りが2,745万円。しかも土地60坪、おうちは約40坪!
今なら、土地40坪、建物30坪で3,700万円でしょうね。たった4年で、札幌の建売価格は1,000万円も上がってしまいました。

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これは建売に限った話ではありません。土地を買って建物を建てる注文住宅や規格系住宅でも同じことが言えます。
札幌の戸建住宅価格は、土地+建物で3,500~4,000万円です。数年前まで3,000万円をコスト売れなくなるといわれていましたが、今そのデッドラインは4,000万円に上がっています。やっぱり1,000万円高額になっているのです。

こんな短期間に購入者の取得能力が上がったのか、といえばそうではありません。超低金利により月次支払額が抑えられていること、それと購入者の年齢上昇で年収が少し上がっていること。これだけで解決しないので、札幌市内の戸建着工戸数は一時期より減少しています。そして、その分は江別市など近隣の街に流れています。

1990年代のバブル崩壊以降、住宅地などの地価は下がり続け、15年ほど前に底値を記録しました。その後はゆるやかに上がってきましたが、ここ1~2年の上昇ぶりはバブルを思わせます。
札幌はオリンピックが開かれるかどうかで今後の地価が左右されるとみられます。ほかの地域は今後、緩やかに価格が低下するでしょう。

一方、住宅価格はそう簡単に下がらない、というか、下がらないかもな、と見ています。
住宅価格も1990年代から10年ほどはほぼ値上がりしませんでした。価格上昇がハッキリしてきたのは、2012年以降です。住宅価格のほうは、木材などの国際取引価格や、石油価格の動向といった世界情勢にかなり影響されるほか、長距離トラックなどに代表される輸送費・人件費の上昇が原因とされます。

今後は、大工さんの賃金見直しも進むのではないかと思います。じつは、大工さんの賃金アップは住宅価格にほとんど反映されていません。

トータルで住宅価格の今後を予測すると、「下がらないだろうね..」という見方が強くなっています。
むしろ、価値ある住宅を購入するという発想が大切になってくると思います。

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2018年10月31日(19:13)

この秋から本格的にエアコン+セントラルヒーティング

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昨年の11月にエアコンを買って、暖房用と冷房用に使ってみました。
北海道の皆さん(われわれ)にとってエアコンは、自宅用の空調としてはあまりなじみのありません。
ボクも、自宅用となると大学・新卒時代の首都圏暮らしまでさかのぼります。確か大学3年になるときに、卒業する先輩から窓設置の一体型クーラー!!を譲ってもらい、それを数年使いましたが、その後は無縁でした。

昨年のエアコン・ファーストインプレッションはこちら。
https://www.iesu.co.jp/column/2017/11/

風を感じて、どうもうまくいきません。それと、温水セントラルヒーティングのまったく暖房を感じさせない暖かさに慣れているため、風が少しあって温度が20℃をちょっと超える感じになじめないようでした。

一方冷房はというと、今年の夏は、1週間ほど温度も湿度も高い期間があり、最高の冷房体感環境だったのですが、これまたなんか快適じゃない。冷房温度を低くすると寒い、高くすると湿気が高くて感じ悪い。どうしてかわからず、除湿運転にしてみたら、これがけっこう良かった。
まだ試行錯誤中ですが、なぜこういった不思議な現象が起きたのか、関西の方にうかがって、納得できました。それについては来年の夏にでも報告してみます。

エアコン暖房2シーズン目


肝心のエアコンによる暖房は、10日ほど前から使うようになりました。自分より家にいる時間が長い女房がいろいろ工夫した結果、暖房温度をセントラルヒーティング時よりも1℃上げて20℃にすること、吹き出し口を上下にあおること。これによってけっこう快適に暖房できることがわかりました。
いつもよりは少し室温が高いので、ついつい19℃に下げてしまいたくなりますが、そうすると風を感じて不快なので、20℃設定キープというのがコツのようです。そのときの室温は、20.3℃とかです。温水セントラルヒーティングより1℃高いでしょう。

たぶん、0.5℃刻みに設定できればもっと快適でしょうが、日本国内で壁掛けエアコンをそこまで正確な温度設定で使いこなせる高断熱・高気密住宅があまりに少ないので、メーカーは上級機種にしか設定がないのでしょうか? よくわかりません。知っているかたは教えてください。

そして気温が下がったここ2~3日は、セントラルヒーティングとの併用を開始しました。
再び女房による体感的調査の結果、エアコンからいちばん遠いトイレも含めパネルヒーターのサーモバルブを「0」にすると、室温が上がりすぎないことがわかりました。エアコンはセンサーで温度制御しているのになぜ過昇温するのかはまだわかっていません。

エアコンのないフロアは、普通にパネルヒーターを使っています。
これで、暖房機の使い分けができている状態になりました。

コスト面の試算では、わが家は時間帯別電灯契約なので、昼間は1kWh40円10銭、夜間は14円13銭です。この時期だと、暖房効率COPは3くらいになっているでしょうから、昼間は1kWh13.4円、夜間が4.7円くらい。トータルで8円くらいでしょう。これに付加金と燃調の調整がかかります。

真冬になるとCOPが落ちるので、あまりエアコンの出番がなくなります。11月から12月初旬までがエアコンの旬かと思います。
もう少し調査を進めます。

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2018年09月22日(17:18)

厚真町の被災住宅に大工ボランティアが入りました

北海道胆振東部地震から半月が経過し、北海道民の生活は徐々に普通に戻って来ました。しかし、これから冬を迎えるには、あまりにも厳しい被災住宅もあります。
今日・9月22日(土)は、厚真町内の住宅地で、被害の大きい家の修繕に向かう北海道ビルダーズ協会の大工ボランティアを取材しました。

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被災状況はひととおりではありませんが、この住宅はドアや窓が閉まらなくなっています。また、屋外の薪小屋が倒壊。その他数え上げれば切りがない被害です。
写真は、閉まらなくなったドアの修理をするボランティアグループ。建物のゆがみは元に戻らないので、応急処置として、ドアをはずして閉まるように加工します。

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札幌でもありましたが、ここも外部ブロック積み煙突が倒壊していました。

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2018年09月07日(07:20)

北海道胆振東部地震、それに続く北海道大停電

9月6日(木)朝3時ころに発生した北海道胆振東部地震、それに続く北海道大停電では、皆さまにご心配をおかけしました。幸い、当社および社員一同は全員無事です。

社内の被害も今のところほとんどございませんが、いまだ電力が回復しておりません。
このため、今日(9月7日)は臨時休業いたします。
 
まずはお見舞いのお礼とご報告申し上げます。
 

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写真は会社の近く、テレビでも報道されている札幌市北区北34条から37条付近の道路陥没です。
このあたり、雪どけ時期も水はけが悪いんです。
けっきょく地盤なんですね。

近所の家は、ブロック積みの集合煙突が崩壊。
リフォームの際は集合煙突の除去が必要と言われる理由が分かりました。

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2017年12月29日(15:03)

印象的だった北大構内の歴史的建造物・耐震改修後の見学会

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今年8月23日、
耐震補強した北海道大学内に建つ歴史的建造物を見学するツアーに参加しました。この時期はけっこう忙しかったのですが、どうしても見に行きたかったので、午後は趣味の世界に走りました(笑)。

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北海道大学は、大学であると同時に北海道開拓の歴史でもあります。農学部は、まさにここから北海道の酪農のノウハウが広がったという意味で、大学を超えた意味があります。
理学部は、北海道に眠る資源の開発ともかかわり、こちらも開拓・産業を支えた歴史がきざまれています。
そういう意味で北大は構内すべてが博物館でもあり、アミューズメント施設でもある、というのがボクの認識です。

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見学ツアーを記事にしなかったので、ここで少しばかり紹介したいと思います。

まずは超有名なモデルバーン。この木造建築群が耐震補強されたのだそうです。どうしてもここを見たかったのでございます。

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建築技術としては、アメリカから輸入されたツーバイフォー的な工法と、大工が持つ軸組工法がミックスしているそう。ただし、時代によってどっちに比重があるかは変わってくるという。古い建築ほどアメリカの技術がそのまま使われているはずです(だいぶ忘れた)。

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耐震設計がうるさくなっている現代の木造建築の目で見ると、「こりゃ基準法クリアしないな」とボクみたいな素人でもわかるわけです。とは言え、現行基準に沿って補強するなら、オリジナルの状態がまるで破壊されてしまいかねない。そこをどう乗り越えるかがこういった歴史的価値のある建築を改修する際の大きなポイントになるそうです。

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しかし、そういった難しい話ではなく、木造建築の素朴な良さを堪能しましたですよ。法隆寺とはまた違った木造の世界がここにあります。貧乏だけどなぜか豊かさも感じさせる木造建築群なのです。
あ、そんな感想を持つのはボクだけかもしれません。

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ボクは、シンプルな三角屋根が好きです。いわゆる切妻屋根こそが北海道の木造のシンボルであると信じて疑いません。
時代がフラット系屋根全盛になろうが、そこは変わらないです。

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2017年12月18日(17:50)

超低金利・地価高騰を背景に小型プランの勉強も始まる-札幌この一年

今年もあと2週間となりました。ボクの住むまち・札幌で、とにかく印象的だったことを書いてみます。

札幌圏ではこの1年、地価高騰がバブルのようにふくらみ、地下鉄・JR駅から徒歩圏内は前年の5割高といわれるほど高騰しました。一方で駅から離れた宅地は現状維持か価格が下がっています。消費者の多くは利便性が最優先なので、ない土地をみんなが探すことになるため、住宅会社としても営業マン個人としても土地待ち客名簿ができるほど。住宅会社にとって最大の悩みのタネとなりました。

例えば、坪100万円の宅地が登場しています(2年前まではおよそ60万円台が上限)。
地下鉄徒歩10分圏内で坪50万円が相場になってきました(30万円台が許容限界かと思うのですが)。
バブル時代に地上げされその後塩漬けになっていた宮の森の大型宅地が売りに出ています。

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〈マンションにはさまれたまちなかの家〉
 
こうなると、普通の市民が予算内で購入可能な駅近土地は、間口が10m以下で狭く、日照も厳しいものばかり。逆にそういう土地でも明るく光が入るすてきなプランが提示できれば、設計力で家が売れていく時期でもあります。

建物間口が4間(7.2m)以下になると、間取りの工夫が必要になります。最近は1階の床面積が小さくなっているので、1階に玄関、LDK、水回り、できれば個室1つをどう配置するか、かなり難しいのです。

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このようななか(一社)新住協札幌支部はこの1年間、コンパクトプランで、かつ同団体が推進する省エネ住宅「Q1.0住宅」をローコストに実現するプロトタイププロジェクトを実施しています。
間口5間(9m)の敷地を想定し、2.5間×6間と、3間×5間の総2階プランを検討。このうち2.5間×6間のプランは基本設計を元に数社が概算見積を提示。今後はプランを確定させて構造計算、実施設計、モデルハウス提案と進む予定です。

企業単位でも、3間×5間の総2階プランを企画商品として検討している会社も出てきています。建物間口が3間(5.4m)なら、土地間口は5間、ギリギリ7.5mでも収まります。


一方で、誕生から20~30年が過ぎたバブルからポストバブル期に広がった郊外のニュータウンの中には、札幌市内にもかかわらず坪5万円以下でも買い手がつかないケースもあります。豊かなカントリーライフを夢見たものの、子どもが巣立ったので中心部に引っ越そうと売りに出す。ところがまったく売れないという例もあるのです。

超低金利の金融政策は、住宅ローンの総額が小さくなることで、ここまで住宅景気をけん引してきました。しかし、徐々にマイナス面が大きくなってきているというのがこの1年でした。

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2017年11月26日(19:55)

レンガ壁の団地が消え、地元の風景が変わった

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ボクが生まれ育ったころ、地域にはたくさんの団地がありました。それがひとつひとつ消えて、もうだいぶなくなったのですが、
地元の風景のひとつでもあった団地で「北27条商店街」という地域のなじみのお店が入った建物が、この夏から秋にかけてなくなりました。

樺太引き揚げ者が住んでいる団地。
ボクにとってはレンガ壁のしゃれた商店街。

8月に解体が始まり、10月いっぱいで更地になりました。
驚いたのは、どうやら建物の下・地中に丸太の杭が入っていたことです。

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団地は3階建て。鉄筋コンクリート造だったと思われます。鉄筋コンクリートの構造体の間に、レンガ壁が入る構造だったのではないかな。ちょっとわからないけど、そんな感じ。
で、重たいコンクリート造に木杭なんて、いまの常識では考えられないわけですが、当時はそんな感じで作っていたんですね。

また、よく言われるように酸素のない地中では、丸太は腐ることなく建物を支え続けていたようです。

この団地の前の道路は、春になるとプールになることもあるくらいで、地盤がやや低く水位が高い地域です。
丸太の杭はよく頑張ったなと思いました。

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2017年11月25日(11:21)

札幌でエアコン暖房と4シーズンタイヤの続報

札幌はいったんほぼ消えかかった雪が、昨日からの降雪で何となく根雪になりそうな勢いです。

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4シーズンタイヤの続報です。
ボクが乗ったところでは、5-6シーズン使ったスタッドレスという感じで、滑るけど使えるという判断です。
ただし女房の判断は真逆で、昨日は1回転したらしく、使えないと。
リスク予知と回避能力に依存すると思われます。こういうタイヤはやはり「使えない」という判断になりますね。
タイヤ交換しなければなりません(T-T)


もうひとつの最新技術・エアコンはどうかと申しますと・・・
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暖房していて、気がつくと凍結防止運転に入っています。凍結防止運転に入ると風が止まり、暖房が停止します。とは言え、家の断熱性がそれなりにあるので、温度低下はありません。
なお、寒冷地用エアコンは暖房が止まらないように凍結防止運転をします。

暖房を止めて外出し、戻ってからエアコンをonにしたときの室温が16℃。風が結構な勢いで吹き出します。

住む人が風を感じないようにすることが、エアコン暖房の快適性を決めるようだ、という世間で言われていることを改めて体感しているところでございます。

もう少し実験を続けてみます。

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2017年11月19日(15:08)

冬タイヤとエアコン暖房に見る技術による変革

土曜から日曜にかけて、札幌はこの冬最初の積雪状態になりました。気温は0℃前後。冬の初めのベチャベチャした状態です。

この時期に新兵器を2つ投入して、その効果を確かめています。

ひとつはオールシーズンタイヤ
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雪がないときに普通に走れて、雪が積もっても凍結路面になっても大丈夫という売り文句の、新開発のタイヤなのです。
オールシーズンタイヤは昔からあって、スウェーデンなどではかなりの車両がオールシーズンを使っています。凍結時は融雪剤がまかれることもあり、かなり使えるそうですが、日本はそれほど甘くありません。特に北海道は普通のアイスバーンよりたちの悪いミラーバーン、ブラックアイスバーンという状態があります。

白井がこの春から装着しているのは、ベクターフォーシーズンズというグッドイヤーのタイヤです(GOODYEAR VECTOR 4 SEASONS)。装着しているのは日産・エクストレイル4WD。
夏場は非常に乗り心地のいいタイヤで、ほとんど不満も不安もありません。あまりに優等生なので弱点をあげつらうと、舗装の段差や細いミゾのような部分で、ちょっとだけハンドルが取られる感じがします。ただし多くの人は気がつかないと思います。夏タイヤとしては完璧。
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問題は冬。そしてある意味念願の雪が降りました。シャーベット路面で走ったところ、この条件ではスタッドレスを上回るのではないかと感じました。北海道など厳寒地向けのスタッドレスは、細い細い切れ目がきざまれた、とても平らな滑走面で氷を捉えるつくりであるため、シャーベット状態やドロ状態はあまり得意でない印象があります。横滑りしやすいし、ブレーキで雪の上をズレてしまいます。
これに対して接地面に切れ目だけでなく比較的太いミゾもあるニュータイヤは、シャーベット状態に強いのだろうと思います。

問題は圧雪や積雪状態ですが、白井の使い方としては今回のように急な雪でも安心して走ることができることを重視していて、12月になればスタッドレスに履き替えます。つまり、初雪にも安心の夏タイヤ、という使い方なので、これは合格点を出していいと思いました。

ただし、お値段は普通の夏タイヤに比べそれなりにお高めです。でも、ボクのように冬のタイヤ交換が遅れ気味の人なんかはいい夏タイヤだと思います。ちなみに燃費は少し悪いかもしれません。


もうひとつはエアコンです。
本州ではエアコン暖房の話題が、というよりルームエアコンが暖房の大本命で、それをどう使うかという議論がにぎやかです。
一方の北海道はいまでも温水セントラルヒーティングが主流です。寒冷地用エアコンも発売されていますが、まだまだ住宅暖房の主役になっておりません。ただ、北海道でもエアコン暖房ができることは、すでに一部の住宅会社によって証明されています。

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ボクは、エアコン暖房の気流感がどのくらいか、0℃付近の暖房が実用的か、暖房費はどうか、を実感したいと思いました。
1週間前の11月12日(日)に取付が終わり、さっそく運転開始。

第一印象は「暖房してる!」
当たり前ですが、風も思ったほど強くないし、温風温度は設定温度を19℃にしておけば、いい感じです。
ところが、すこし時間がたつと、女房から「足元に風が来て暑い」という声が。ボクは風の当たるところにすわっていて何となくドライアイになりそうです。
風の方向を変えてみると、不満の声はなくなりました。どうやら設置場所がとても重要になるようです。

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夜の間ずっとエアコンだけを運転して、朝に室温を見てみました。雪が降っているので外気温がずっと0℃程度で安定していて、能力を見る上でいい条件でした。

写真のようにエアコン設定温度と温度計の温度はかなり近い値です。セントラルヒーティングを入れながらエアコンを運転すると室温が上がってしまうことがわかってきたのですが、エアコン単独なら大丈夫のようです。

改めて感じたのは、セントラルヒーティングはやはり理想的で、それに対してエアコンがどれだけ健闘するかを体感したいということです。
電気料金も含め、こちらはもう少し併用しながら確かめてみるつもりです。

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PROFILE

編集長 白井 康永

家づくりを変えたいという野望を持ち、北海道住宅新聞、札幌良い住宅jp を中心に、少子化の激流のなかでわれわれが日本を導きます.時にひょうひょうと(笑).
北海道・札幌市生まれ56歳、血液型O型.娘2人が就職、息子がようやく大学に進みました.日本って学費かかりすぎ.休日にやってること:のろまジョギングとテレマークスキー.

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